השינוי במחירי הדירות בעשור האחרון

 

גיאוקרטוגרפיה: הביקוש של עולים חדשים ושל חרדים גרם לאשדוד ולבני ברק להוביל בעליית מחירי הדיור בעשור האחרון בקרב הערים הגדולות בישראל

 

השינוי במחירי הדירות בעשור האחרון בערים הגדולות

 

אשדוד ובני ברק זכו להיות המובילות בעשור האחרון, בשיעור העלייה במחיר נכסי המגורים (דירות+צמודי קרקע) בין עשרת היישובים הגדולים בישראל. המחירים עלו בהם (בשקלים, לא תיקוני מדד) ביותר מ- 86%, כלומר, המחירים כמעט הוכפלו. ולשם השוואה בכלל המדינה עלו המחירים המבוקשים לנכסי מגורים בכ- 43%. כך עולה מניתוח כללי שערכה ד"ר רינה דגני, מנכל מכון גיאוקרטוגרפיה המתמחה בשוק הנדל"ן.

 

עליות גבוהות, 65%-72%,  חלו גם בראשון לציון, פתח תקווה, נתניה וירושלים.

עליות נמוכות מהממוצע הארצי בין 10 הערים הגדולות חלו רק בעיר חיפה, שמחיריה המבוקשים ירדו בכ- 15%.

מעניין לציין את העיר תל אביב בה, למרות הבנייה המסיבית של מגדלי יוקרה, הסה"כ העירוני עלה בכ-38% בלבד לעומת הממוצע הארצי, 43%.

 

ד"ר דגני מסבירה את עליית המחירים הגבוהה באשדוד על רקע היותה עיר מבוקשת על ידי קהילת דוברי הרוסית והקהילה החרדית. שתי קבוצות אלה, שחלקם בעיר גבוה, גרמו לעליית מחירים עקב הביקוש הגבוה שהם יצרו לעיר. לביקוש לעיר תרם גם מיקומה של העיר במרכז הארץ וכן מחיריה הזולים יחסית ליישובי אזור המרכז. מחירים אלה תרמו בעיקר לתושבי דרום מטרופולין גוש דן לבחור באשדוד כמקום מגורים.

בני ברק עלתה במחיריה בשל הביקוש הגבוה של חרדים ליישוב זה, שבו נגמרו כל רזרבות הקרקע, והוא כולו מתבסס על דירות יד שנייה, שהכפילו את מחיריהם במהלך העשור.

 

הקבוצה השנייה של הערים שעלו מאוד במחיריהם, הם הישובים הפרבריים של תל אביב, ראשל"צ, פתח תקווה ונתניה. כיוון שהמחירים בתל אביב גבוהים בחרו משקי בית עם ילדים וזוגות צעירים לעבור לערים סמוכות, בהן המחירים היו סבירים יותר.

 

העלייה במחירי הדירות בירושלים נבעה בעיקר משתי סיבות: הגדלת ביקוש לעיר של תושבים זרים ובשל העובדה שהיצעי הבנייה החדשה למשפחות, שאינן משתייכות לעשירונים הגבוהים נמוך בעיר מאוד, ואינו מדביק את הביקוש לעיר.

 

 

השינוי בשטח היצע הדירות שהועמדו למכירה בעיר

 

סה"כ גדל שטח הצעי הדירות שהועמדו למכירה בישראל בכ- 9% במהלך העשור האחרון, דבר המסביר חלק מהעלייה במחירי הדירות, בשל העלייה בשטחן.

 

העליות היותר גבוהות בשטח הדירה הממוצעת שעמדה למכירה היו: באשדוד (15%), בבאר שבע, בבני ברק ובנתניה (11%-12%). אלה הן ערים שהביקוש אליהם חל בעיקר בשנים האחרונות, בהן עלתה רמת החיים של האוכלוסייה, והיא עברה לצרוך יותר דירות גדולות ויותר דירות בנות 4 חדרים ויותר.

בערים הגדולות , הותיקות יותר בביקוש אליהן, בהן יש גם מלאי גדול של דירות יד שנייה, השתנה אחוז הדירות הגדולות מעט יותר: בתל אביב, ראשון לציון  וחולון השינוי בגודל הדירות המוצעת למכירה היה פחות מ- 5% בעשור האחרון.

 

שטח דירות קשור גם בהיצעי דירות גדולות, בנות 4 חדרים ויותר, ושוב בתל אביב, ראשון לציון וחיפה השינוי באחוז הדירות הגדולות המוצעות למכירה היה קטן יחסית, פחות מ- 8%. ושוב הדבר נובע מהעובדה שיש מלאי גדול של דירות בכל אחת מערים אלה, שגם כאשר בונים הרבה דירות חדשות, חלקן של הגדלות נטמע בסה"כ הכמות.

 

לסיכום,

העשור הבא יוביל לביקושים גדולים יחסית ביישובי הפריפריה של גוש דן, במעגלים השלישי והרביעי סביבה, וכן יוביל לעלייה גדולה יותר בחלקן של הדירות הגדולות בשטחן ובמספר חדריהן. מה יקרה למחירים בעשור הקרוב, מוקדם מדי לנבא.

הדפסשלח לחבר
בניית אתרים