איך שינה השיפוץ הגדול את שוק הנדל"ן ברחוב אבן גבירול בתל אביב?

רחוב אבן גבירול עבר שיפוץ מקיף שנמשך ארבע שנים, שבמהלכן התלוננו בעלי עסקים השוכנים בו על הפגיעה בהכנסות. נתונים שפירסם מכון גיאוקרטוגרפיה דווקא מעידים על עלייה בדמי השכירות לחנויות ומשרדים מאז השיפוץ, יחסית לעלייה הממוצעת בעיר
  29/6/2013
כיצד, אם בכלל, שינה השיפוץ הגדול את שוק הנדל"ן לאורך ציר אבן גבירול בתל אביב? בדיקה שערכה גיאוקרטוגרפיה מעלה כי בשש השנים האחרונות עלו דמי השכירות הממוצעים ברחוב ב-17%, בניגוד לעלייה ממוצעת של 13% במחירי השכירות שנרשמה בכלל העיר. בסך הכל עלו המחירים באבן גבירול ב-30% יותר מאשר הממוצע העירוני - כך עולה מהבדיקה.

אבן גבירול נחשב לרחוב ההומה בישראל - בייחוד באזור שבו שוכנת העירייה. השיפוץ שהרחוב עבר 
ב-2006–2010 כלל הטמנת מערכות תשתית כמו חשמל וטלפון מתחת לפני הקרקע, התקנת שבילי אופניים, שינוי גדר ההפרדה במרכז ונטיעת עצים. במהלך העבודות התמודדו העסקים שפועלים בו עם בעיות רבות, שנבעו מחסימת החניות ולעתים המעברים שהובילו לעסקיהם, והתלונות מצדם היו רבות.

השיפוץ התחיל בקצה הדרומי ב-2006, ובמשך ארבע שנים הזדחל צפונה. במסגרת השינוי הקוסמטי שעבר הרחוב, צומצם אי התנועה ובמקום מדרכה נשתלו בו דקלים, הוחלפו אבני המדרכה, סומנו נתיבים לאופניים, הותקנו ספסלים לאורך הרחוב והותקנו שלטים עם מסגרת אחידה לחנויות.

השינויים הקוסמטיים הם עניין של טעם, אך השינוי שחרץ את גורל המסחר ברחוב הוא נתיב התחבורה הציבורי ‏(נת"צ‏), שמחק את כל מקומות החנייה שהיו לאורכו. "בעבר אפשר היה לחנות לכל אורך אבן גבירול. ברחוב של 300 בניינים שמול כל אחד היו שתיים־שלוש חניות, זה כמעט 1,000 מקומות חנייה שנגרעו, ואין בישראל תרבות של שירותי חנייה. רבים נפגעו כי אי אפשר לחנות", מתלונן המתווך מיכאל ליטוינסקי מתיווך ליטוינסקי עסקי נדל"ן, שפועל בחנות באבן גבירול פינת בזל. "הסוג של האריחים מגעיל והרצפה נראית מלוכלכת. יש אנרגיה שונה ברחוב - האנרגיה ירדה".

"כשלקוח מגיע למכבסה, למשל, הוא לא יכול לעמוד מול החנות ולקבל את הכביסה. מכונית שעצרה וקיבלה דו"ח לא תחזור. הירקן מולי בוכה - הוא אומר שהמכירות ירדו ב-30%. הפיצוציות בטוח נפגעות. כולם נפגעים חוץ מהבראסרי - הם חסיני מיתון".

"התוכנית להחייאת הרחובות הראשיים בתל אביב נגזרה מהצורך לבלום בריחת עסקים, שעלולה לפגוע במעמד הכלכלי של העיר. עזיבת עסקים התרחשה, בין היתר, בשל חוסר אטרקטיביות של הרחובות הראשיים, שאינם ידידותיים להולכי רגל ולסוחרים", אומרת מנגד ד"ר רינה דגני, מנכ"לית קבוצת גיאוקרטוגרפיה.

לדבריה, "הפיתוח שעבר על רחוב אבן גבירול מיקם אותו כמעין מיקרו־קוסמוס של המהות התל אביבית. הוא משלב מבני מגורים שנבנו באמצע המאה הקודמת שמתאימים לצעירים שגרים בעיר, עם מגדלי יוקרה שמושכים אוכלוסיה מבוגרת ואמידה, מסחר מסורתי ותיק שכולל חנויות קטנות לצד חנויות מודרניות".

ההתחדשות לא תסתכם ברמת הרחוב. דגני מוסיפה כי "השלב הבא יהיה התחדשות המגורים שעדיין טופלה, וצריך לתת דחיפה נוספת לרחוב. הרחוב נבנה בשנות ה-50, הוא באורך 2.7 ק"מ ומשני צדדיו בנייני מגורים בני שלוש־ארבע קומות, שרובן נבנו לפני 1980 וב–87% מהם אין מעלית. לכן הם מיועדים לתמ"א 38, ויש תוכנית של העירייה שמאפשרת לבניינים ברחוב להגיע לתשע קומות - ובאופן תיאורטי להכפיל את מספר הדירות ברחוב מ-3,300 ל-6,200".

בדיקת גיאוקרטוגרפיה מעלה כי בעוד שמכירי השכירות הממוצעים של שטחי המסחר באבן גבירול הגיעו ל-168 שקל למ"ר בשנים שלפני השיפוץ ‏(2004–2006‏), אחריו הם הגיעו ל-197 שקל למ"ר ‏(2010–2012‏). המחירים הממוצעים בשאר העיר, שהיו 120 שקל למ"ר ב-2004–2006, עלו ל-136 שקל למ"ר ב-2010–2012.

ואולם מחירי השכירות משתנים בקיצוניות לאורך הציר. מוקד הרתיחה נמצא סביב מסעדת הבראסרי - מול כיכר רבין ובין הרחובות דוד המלך ובלוך. דמי השכירות בחלק הזה מגיעים לכ-400 שקל למ"ר. ככל שמתרחקים משם, לכיוון צפון ודרום, המחירים יורדים. בצפון, כשמתקרבים לרחוב ז'בוטינסקי, מתחילים להרגיש את ההידלדלות בפעילות העסקית, והמחירים שם נמוכים - כ-100 שקל למ"ר. בצד השני הפעילות מתקיימת עד סוף הרחוב, באזור הסינמטק.

איריס שירי, מתווכות במשרד טרייד נדל"ן מסחרי, מסבירה מדוע לדעתה אבן גבירול נשאר ציר מסחרי חזק. "הרחוב מתרכז במזון ומתרוקן מעסקים אחרים. יש ביקוש לבתי קפה בעיקר במיקומים מרכזיים עם עסקים דומים. רחובות שלא נשענים על מזון - מתים".

אבן גבירול הוא הציר ההומה ביותר כי הוא חוצה את העיר לאורכה במרכז, לא רחוק ממוסדות ציבור גדולים, ובראשם העירייה, מגדלי משרדים, הקריה, המשכן לאמנויות הבמה ובית החולים איכילוב.

אם בוחנים את תמהיל העסקים בציר, עסקי המזון יציבים יותר מעסקי אופנה, למשל. מסעדות, סופרמרקטים ומכולות רווחיים יותר מחנויות של מעצבים מקומיים, הם גם פתוחים בשבתות ‏(לפחות עד שהעירייה תאכוף זאת‏) ומייצרים יותר הכנסות.

"בניגוד לאופנה, בעסקי המזון יש שווי כלכלי למסעדה שעוזבת את מיקומה. באופנה זה הפוך, כי כל שוכר שנכנס משפץ. במסעדות, השוכר המתפנה מוכר את הציוד היקר, תשתיות של ניקוזים ופילטרים. המכירה הכי חשובה היא הארובה, שמנקזת את האדים לגג הבניין. אבן גבירול הוא רחוב של מגורים, וכדי להשיג היתר לארובה צריך את הסכמת הדיירים. יש ביקוש לעסקים שכבר השיגו את הארובה", מוסיפה שירי.

לדברי ליטוינסקי, הוא לא מכיר תופעה של עלייה במחירי השכירות לחנויות ברחוב לאחר השיפוץ. הוא דווקא מצביע על תופעה אחרת שנעלמה אחרי השיפוץ - דמי הפינוי ‏(סכום שבעל עסק משלם לחנות כדי שתפנה לו את השטח‏). אולי מדובר בהטבה לבעלי עסקים שרוצים להתמקם ברחוב. מנגד, זו בשקיעה מסחרית.

"לפני השיפוץ פונתה חנות בשטח 40 מ"ר ליד רחוב בזל תמורת 300 אלף שקל. כיום לא משלמים דמי פינוי בכלל. להפך, יש לידי חנות שעומדת ריקה כבר חודש. שחנות תעמוד ריקה באבן גבירול? לא היה כדבר הזה", אומר ליטוינסקי. "אין סיבה שבתנאים האלה שכר הדירה באבן גבירול יעלה. הסוחרים לא מוכנים לעליות, ויש כאלה שגם לא מנצלים אופציה להארכת חוזה השכירות שמותנית בעליית המחיר".

לשיפוץ כה ארוך יש תופעות לוואי נוספות - עזיבת לקוחות ועסקים. "כשבן אדם הולך עשר שנים באותה דרך ומתחיל שיפוץ, הוא מוצא דרך חדשה ומתרגל אליה", מסביר ליטוינסקי. "גם העסקים משתנים - עסק קטן לא יכול להיפגע במשך חצי שנה. נזק של חצי שנה בתזרים יכול לגמור אותו".

ואולם זו רק דעה אחת: רבים אוהבים את השיפוץ, ומזכירים את המראה הכעור של המדרכות הישנות והשיחים שחצצו בין הנתיבים. רבים מהנהגים שמשתמשים בציר לנסיעה קבועה מספרים כי הנתיבים נפתחו, אין הפרעה של מכוניות שחונות בחנייה כפולה והנסיעה מהירה וזורמת הרבה יותר מבעבר.

גם אם השיפוץ לא הועיל לעסקים, אי אפשר לתלות בו את כל האשמה למצבם של העסקים השוכנים ברחוב. אבן גבירול נכנס לשיפוץ במציאות כלכלית אחת ויצא ממנו במציאות כלכלית אחרת. המחאה של קיץ 2011, ההבטחות לירידה במחירי הדירות, העלייה ביוקר המחיה, הגזירות הכלכליות - כל אלה גורמים לצרכן לחשוב לפני שהוא מוציא כסף מהכיס.

עמי מטלון הוא בעלי חנות בגדי הים מטלון באבן גבירול 183. את החנות פתח סבו ב-1908 בשדרות ירושלים ביפו, ובמיקום הנוכחי היא פועלת מ-1974. מטלון עוד זוכר את אבן גבירול בגלגולים הפרה־היסטוריים, כשביקר בגן החיות שהיה במקום שבו שוכן גן העיר, או את בריכת גן הדסה שעליה הוקם בניין העירייה.

"העסקים נחלקו לשניים: אלה שנפגעו מהשיפוץ ואלה שלא. אלה שמצפים ללקוחות שמגיעים במיוחד לא נפגעו, כי הלקוחות מצאו את הדרך אליהם. חנויות שמתבססות על לקוחות מזדמנים אכלו אותה. אנחנו בונים על לקוחות קבועים ואנשים מגיעים אלינו מכל המדינה. יש לנו בגדי ים בלעדיים ומי שרוצה אותם צריך לבוא אלינו", הוא מסביר.

לדבריו, "יש צרה חדשה ברחוב - נת"צ, שזו מכה קשה יותר מהשיפוץ. לקוחות לא יכולים לחנות מול פתח החנות כמו בעבר. זה פגע בעסקים יותר מהשיפוץ. לכמה מהם הנת"צ הוא מכת מוות ממש. הבעיה העיקרית היא שגם אין בסביבה חניונים בתשלום, למקרה שמישהו מוכן לשלם. יש את החניונים בגן העיר והשקם ‏(מגדל המאה‏), אבל זה במרחק של רבע שעה הליכה מאתנו. יש את כיכר מילאנו שאפשר להפוך לחניון".

למרות הביקורת, מטלון מחמיא לעירייה על השיפוץ. "אני מוכרח להגיד שהרחוב נראה טוב הרבה יותר, פתוח יותר ומאוורר יותר. ב-1974 היו הרבה יותר חנויות של אופנה, אבל כיום הוא מתבסס בעיקר על מסעדות ובתי קפה וכל מה שקשור למזון - ופחות על אופנה".

בדיקת השפעות השיפוץ על העסקים נמצאת רק בראשיתה, ויש מקום לעריכת בדיקות נוספות. כנראה שההשפעה אינה חד־כיוונית, והיא פעלה בצורה שונה על עסקים שונים. ממילא עירייה לא יכולה להשתית את החלטותיה התכנוניות לגבי אזורים כאלה ואחרים רק לפי מצב רוחם של סוחריה ושוכריה.

הדפסשלח לחבר
בניית אתרים