מגדלי מגורים: לעשירים בלבד או לכולם?

הם גבוהים, מבוססים, יש בהם שומר, לובי וספא, בריכה על הגג ומעליות מהירות. מגדלי המגורים שמאפיינים את קווי הרקיע של ישראל בשנים האחרונות הפכו למוקד של ביקורת. אבל הישראלים כבר החלו להתרגל אליהם, אולי כי הם רק ביטוי לגידול בצפיפות האוכלוסין והתמעטות הקרקע לבנייה
  10/4/2015

בשנים האחרונות הם הפכו לסמל לעושר שנלווה לו ניתוק. גובהם הרב, מיקומם במרכזי הערים המבוססות, נוכחותו של שוער שבודק שזר לא ייכנס, הימצאותם של בתי הקפה וחנויות בוטיק בקומת הקרקע ובריכה על הגג - כל אלה הפכו את מגדלי המגורים למוקד של כסף וביקורת. ביקורת על כספם של משקיעים ורוכשים שרוצים להשתייך לאליטה חדשה - וביקורת של כל מי שרואה באליטה הזאת סכנה ללכידות החברתית וסמל לאי צדק. אז מה אם העמסנו על מגדלי המגורים יותר ממה שהם נועדו לסחוב? מה אם הם אינם יותר מאשר ביטוי לגידול בצפיפות האוכלוסין והתמעטות הקרקע, המלווה בשאיפה לאיכות חיים גבוהה יותר? יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן, סבור כי בעתיד נראה יותר ויותר ישראלים, גם בעלי ההכנסות הבינוניות שבהם, רוכשים דירות במגדלים בני 20 קומות ומעלה.

 "טעות גדולה לחשוב שמגדלים הם 'לעשירים בלבד'", אומר כהן, "גם במתחם מגדלים יוקרתי דוגמת 'פארק צמרת' ניתן עדיין למצוא פה ושם דירות ב-30-35 אלף שקל למ"ר, כלומר 3.5-4 מיליון שקלים - פחות ממחיר של דירה דומה בשטח של 100-120 מ"ר בבניין ישן במרכז תל-אביב".

 לדבריו, "גם בערי לוויין דוגמת נתניה ובת ים, ובמיוחד במתחמים הממוקמים בקרבת חוף הים, נבנים מגדלים מפוארים עם מעליות מהירות וספא, בטווח מחירים של 3-4 מיליון שקלים לדירה - כלומר מתאימים אולי למעמד בינוני-גבוה (שני עשירונים עליונים) אולם לאו דווקא למאיונים העליונים".

 "אני מעריך שככל שזכויות הבנייה יעלו, אחוז התחלות הבנייה במגדלים יעלה מ-10%-5% בשנים האחרונות, ל-20%-15% מכלל התחלות הבנייה במהלך העשור הקרוב - כלומר כ-5,000 דירות לשנה שייבנו במגדלים", מוסיף כהן. "אפילו בפריפריה אני צופה שיעלו את זכויות הבנייה, מה שיאפשר בנייה של הרבה יותר דירות, ובסופו של דבר אפילו יוזיל את מחיר הדירה הממוצע. זה לא רק עניין של סגנון חיים. פשוט לא תהיה ברירה".

 (מקור: גיאוקרטוגרפיה)
(מקור: גיאוקרטוגרפיה)

 

הישראלים מתרגלים למגדלים באיטיות

מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"לית קבוצת המחקר גיאוקרטוגרפיה, מסכימה עם האבחנה הזו. "אני אכן צופה שתופעת המגדלים תתרחב, לא רק בגלל שההתנגדות לחיים במגדל תרד, אלא גם מחוסר ברירה - במדינת ישראל עתודות הקרקע הולכות ונגמרות, קל וחומר באזורי הביקוש בערים הגדולות, ולכן יש חשיבות לאומית במגדלים לא רק מהזווית של איכות חיים, אלא גם מימוש וניצול זכויות הבנייה", היא אומרת.

 בשנים האחרונות בחנה ד"ר דגני את מידת הנכונות של הישראלים לחיות במגדל גבוה. לדבריה, רובם עדיין מעדיפים לרכוש דירה במגדל נמוך או בבית פרטי, אולם המגמה הולכת ומשתנה בשנים האחרונות. סקר מיוחד שערכה עבור ynet מעלה כי אם בשנת 2010 כ-72% מהנסקרים השיבו כי הם לא יחיו בבניין דירות גבוה, ב-2014 ירד שיעור המתנגדים ל-62%.

 לטענת דגני, הסיבות הנפוצות להתנגדות לחיים במגדל הן חשש מהגובה, חשש מריבוי שכנים וחשש מתקלות במעלית. בישראל קיימת גם התנגדות למגדלים גבוהים בקרב הציבור הדתי והחרדי, בשל הרצון להימנע משימוש במעלית בשבת. אולם בשנים האחרונות, בשל הפיכתם של המגדלים לנפוצים יותר, הורגלו הישראלים לקיומם והתנגדות לאורח חיים זה הולכת ופוחתת.

 על פי נתוני גיאוקרטוגרפיה, שיעור הדירות שנבנות בכל שנה במגדלים בני 20 קומות ומעלה עלה מ-0% ב-2003 ליותר מ-6% בממוצע שנתי בין השנים 2008-2014. העלייה הורגשה בעיקר באזור תל-אביב והמרכז. במחוז תל-אביב עלה שיעור הדירות הנבנות במגדלים מ-3% בממוצע בין השנים 2000-2004, ל-17% בממוצע בשנים 2005-2010. בשאר חלקי הארץ עמד מספר הדירות שנבנו במגדלים על שיעור אפסי בתחילת המאה והגיע לרמה של 10% במחוז המרכז, 7% בירושלים ו-3-4% בצפון ובדרום.

 

 (מקור: גיאוקרטוגרפיה)
(מקור: גיאוקרטוגרפיה)

 

בנייה לעשירים בלבד, בינתיים

העיתוי של העלייה בתפוצתם של מגדלים, לצד הפריסה הארצית שלהם, מעידים על הרקע לתופעה ומוכיחים שלמרות הדיבורים על התרחבותה למעמד הביניים - מדובר עדיין בבנייה לעשירים. הגידול בהיקף הבנייה במגדלי מגורים התרחש בד בבד עם התרחבות הפערים הכלכליים בישראל, בעקבות הורדת שיעורי המס בשנת 2003, וקיבל זריקת עידוד משמעותית בשנים 2009-2011, כאשר הריבית הנמוכה הביאה לזינוק בביקוש לדירות כהשקעה פיננסית.

 דגני מאשרת נתונים אלה, אך סבורה כי החלחול אל כלל רוכשי הדירות בכל זאת יתרחש. "התופעה תתרחב מאוד בשל הריבוי של דירות המיועדות למשקיעים - אלה לא מתכוונים לגור בדירות שהם קונים ולכן הם רוכשים דירות במגדל ביתר קלות", היא מדגישה. "כאשר יושכרו הדירות במגדלים, הם ירגילו את הציבור לרכוש יותר דירות כאלה, והביקוש למגדלים ימשיך ויתרחב".

 לדבריה, השינוי יתרחש במקביל להתרחבות הפריסה הארצית של המגדלים. "לעת עתה, מחירי המגדלים נותרו יקרים מאוד, גם משום שהם נבנו באזורים שבהם הקרקע יקרה מאוד - למשל בתל-אביב, בגבעתיים ובסביבה - וגם משום שמספרם היחסי של המגדלים, למרות העלייה היחסית בשנים האחרונות, עודנו קטן מאוד ביחס לכלל שוק הדיור בישראל", מסבירה דגני. "ברגע שהמספר יתרחב ותופעת המגדלים תגיע גם לערי המעטפת של גוש דן, ואולי אף לפריפריה בעתיד הרחוק, המחירים יירדו".

 (מקור: גיאוקרטוגרפיה)
(מקור: גיאוקרטוגרפיה)

 

דמי אחזקה ואבטחה גבוהים

לצד המיקום היקר, אחד הגורמים המרכזיים שגורמים לזוגות צעירים להדיר את ארגזי הקרטון שלהם ממגדלי היוקרה הוא דמי האחזקה הגבוהים. אמיר רוזנבלום, בעלי חברת עידן שני המתמחה באחזקת מגדלי יוקרה, מעריך שעלות דמי האחזקה החודשיים במגדל יוקרה עשויה להגיע לפי שניים ואולי אף יותר מאשר דמי ועד בית בבניין רגיל.

 "הבעיה הגדולה דווקא במגדלי יוקרה היא המערכות המשוכללות והמורכבות", מסביר רוזנבלום, "אלה מחייבות תחזוקה ברמה גבוהה ביותר, שאינה מאפשרת חיסכון בעלויות כמו בבניינים רגילים מהשורה, ומחייבת צוות אחזקה לא רק גדול יותר אלא גם בעל מיומנויות גבוהות בהרבה - עובדה שכמובן מייקרת את התשלום השוטף".

 לדבריו, "הן המעליות המהירות; הן מערכות החירום היקרות, שכל תקלה בהן עולה הון תועפות ולכן חשוב מאוד לבטח אותן; וכן הצורך בצוות אחזקה המתמצא לא רק ב'ניגוב לובי' וב'התזת בושם', אלא כולל בתוכו טכנאים ואנשי תחזוקה בעלי ידע רחב במערכות מסובכות וממוחשבות - כל אלה מקפיצים את העלות. חשוב לזכור שבמגדלים יש גם שוער, בריכה וספא, מה שמייקר עוד יותר את האחזקה. אין ספק שמי שהולך לרכוש דירה במגדל כזה, חייב לקחת בחשבון הוצאה חודשית בסדרי גודל של פי שניים ולעתים אף יותר לעומת בניין רגיל".

 אולם רוזנבלום מציע למחפשי דירות לערוך את החישוב בצורה אחרת. "ניתן לשקלל הוצאה זאת במסגרת 'חבילה של איכות חיים'. זאת, משום שמי שכבר מוציא את הסכום הנדרש עבור הדירה, רוצה מן הסתם בריכה וחדר כושר במסגרת הוצאה זו. כלומר מצד שני הוא חוסך, לדוגמא, דמי מנוי בבריכה או בחדר כושר, לא צריך להתעסק בענייני ועד בית הגוזלים ממנו המון זמן וכסף, ונהנה מרמת בטחון ושקט נפשי גבוהים הרבה יותר".

 לכן, הוא מוסיף, גם אם דמי האחזקה החודשיים מגיעים ל-700-800 שקל ואולי אף יותר, "הוצאה נכבדת זו מגלמת בתוכה הוצאות משמעותיות שבבניינים 'רגילים' פשוט לא שמים לב אליהן. למשל, הוצאה על חדר כושר או בריכה, המגיעה ל-300-350 שקל בחודש בממוצע, שקולה לבזבוז זמן וכסף על ועד בית שניתן לשקלל אותו בזהירות ב-100-200 שקל לחודש", הוא אומר. "הוצאות אלו גם מגלמות ביטחון אישי וסיכון נמוך לאין שיעור עד כדי אפסי לפריצות לבית, לעומת בניין תל-אביבי רגיל, וזאת מבלי לקחת בחשבון את איכות החיים הגבוהה בהרבה לעומת בית שבו יש רטיבות, צינורות ישנים ונזילות, ריחות טחב, מריבות שכנים וועדי בתים ועוד".

 
מגדלים בשדרות רוטשילד בתל-אביב. הוצאה על בריכה וחדר כושר יכולה להיות שקולה לתיקוני צנרת בבית רגיל (צילום: ירון ברנר)

 

ללא ריבים עם השכנים

אם בכל זאת החליט זוג צעיר "מן הישוב" לרכוש דירה במגדל שממותג בתור "מגדל יוקרה", נשאלת השאלה איזו אוכלוסייה הוא יפגוש שם והאם יוכל להשתלב חברתית? לדברי דגני, "מה שמשותף לתושבי המגדלים הוא המעמד הסוציו-אקונומי הגבוה, רובם ככולם בקצה של העשירון העליון, מהטעם הפשוט שרוב המגדלים נבנו באזורים יקרים. רובם המכריע טיפוסים עירוניים מובהקים, בדומה לשוכני מגדלים בערים גדולות אחרות בעולם, כמו ניו-יורק, לונדון וכו'".

 עוד היא מוסיפה כי "רובם הגדול של שוכני המגדלים הם בני 50 פלוס המכונים מצמצמי דיור או בעלי משפחות קטנות יחסית (עד שני ילדים ברוב המקרים), ולא בעלי משפחות גדולות טיפוסיות באמצע החיים, שאופייניים יותר למגורים בערים פרבריות בקוטג'ים צמודי קרקע וכו'. כמו כן, שוכנים שם לא מעט צעירים אמידים (גילאי 28-40), שמבחינתם תופעת המגדלים היא תופעה טבעית ומובנת, והם חפצים במגורים במגדל מודרני עם לובי, מעליות מהירות, ספא, שומר וכו'. דווקא בני 30-50 הם בדרך כלל יותר שמרנים ולעתים קרובות מעדיפים דווקא צמודי קרקע".

 לדברי דגני, למבקשים לחיות במגדל יוקרה יש פחות סיבות לחשוש מאי-התאמה לאוכלוסייה החיה לצדם. "בדרך כלל במגדלים אין בכלל מריבות שכנים, ביחס לבניינים 'רגילים'. הסיבה לכך היא פרוזאית בתכלית: בניגוד למציאות בבניינים רגילים, השכנים במגדלים אינם נפגשים כלל. בדרך כלל הם נוסעים בגפם במעליות ולא מכירים אף אחד".

 דגני אומרת שחשוב לזכור כי "למגדלים יש חברות ניהול, כך שאין בעיה של ועד בית שהיא גורם מרכזי למריבות שכנים. כמו כן, נושאי תחזוקה שוטפים ומימון תקלות, המהווים אף הם גורם מרכזי במריבות שכנים בבניינים רגילים, אינם קיימים כמעט כלל במגדלים, משום שעלות חברה הניהול והאחזקה מממנת בדרך כלל את מירב התקלות האפשריות".

 

הדפסשלח לחבר
בניית אתרים